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圈了8500亿拼地王 房价怎么走?买房信仰怎么破?

时间:2019年05月17日 09:37:02 中财网
  01
  58轮报价、1.3亿的起拍价6.9亿的最终出价、419%的溢价率,这场火热的土拍没有发生在一二三四五(002195)线城市里面,而是临沂市下属的沂水县。

  就这价格,还不是这个地块的成交价,进入限时竞价期后,竞拍单位需补交差价再竞拍,那么就是又一块新地王。

  有点疯,但不是沂水一地疯。

  上个月,房地产开始松动了,房企们又开始抢地了,地王又来了。在2019年的前4个月里,房企圈钱8500亿来炒地,截止5月中,抢地过百亿的房企已经29家。

  再看统计局新出炉的70城房价数据,除了赣州和韶关以环比0.1个百分点的幅度微跌外,涨声一片,如果看同比,70城普涨,不少城市涨幅超过20%,连京沪也翻红了。

  一点也不意外。疯狂拿地,意味着房企信息复苏、市场回暖,消费端的利好,大家就又继续买房了。




  来看看70城之外的苏州,最近红得发紫,因为地王“来得太快就像龙卷风”。

  苏州1月份的首次土拍,就收金129亿,2月份的5宗地,成交近百亿,4月份的5宗地总价134.53亿,突破市场指导价,一点都不新鲜,苏州工业园区是绝对亮点,在苏园土挂(2019)02号还在竞拍的时候,就已经锁定了地王。因为在竞拍途中,楼面价就过3万了。

  最终中海地产30287元/㎡的楼面价,成功拿下地王,刷新了10年前绿城创下的苏州地王。

  不过最开心的,是地王的邻居们,他们有了坐地起价的资本,“向地王看齐”。反观苏州工业园区,房价已经就着地王的风“高潮”了。

  然后迅速触发“一城一策”,5月11日,苏州工业园区全域新房限售3年,二手房限售5年。

  猫哥不禁感慨,中国的房地产市场啊,只要划根火柴,就能烧出一片火海,因为“助燃剂”太多。多高的房价都有人捧,多高的地价都有人拿。



  02
  从地王的概念产生到现在,也不过16年,而作为“00年代”的初代地王,是真赚钱。

  ●2003年,孙宏斌刚带着天津顺驰进入到北京市场,就一炮而红。顺驰的战绩,大家想必已经都知道了,就是开创了“北京地王”。

  2003年12月8日,北京拍卖第一宗大幅国有土地,顺驰以9.05亿的价格拿下了“大兴黄村地块”,孙宏斌和顺驰名声大噪。这个价格值不值?事后孙宏斌也说:“顺驰更看重的是进入北京这个市场,价格是次要的”。

  地价是“次要”的,因为还可以用房价来补齐啊?;拼宓赝醯乜橄钅?,很快就面世了,这个叫做“顺驰·领?!钡南钅慷ㄎ凰鞍迨叫「卟?,首期开盘价5500-6000元/㎡,板楼的建造,价格却与当地的部分别墅的价格相当了。

  而这样的楼有56栋,即便后来顺驰卖身香港路劲基建,这个项目也没赔钱,反而水涨船高,后来在行情不好的时候降价反而被砸过售楼处。




  ●10年后,北京朝阳区农展馆北路8号0304-622地块拍卖,赢家依然是孙宏斌。虽然顺驰已经成为孙宏斌的往事,但是他旗下的融创风华正茂。

  农展馆地块地价21亿,但异地配建27.8万平方米医院面积,大约22.24亿,那么拿这块5.9万平方米的地合计43.24亿,楼面价就突破了7万,售价至少要在15万以上。

  这一次,孙宏斌没有建普通板楼,而是建起了豪宅。当农展馆地王上的北京壹号院首期开盘的时候,没有宣传、没有售楼处,但16.5万的预售价还是爆了,要知道这个价格在北京也算是天价了,如果跟黄村地王首期的6000元相比,27倍的差距,天壤之别啊。

  猫哥也膨胀了一下,看了一下北京壹号院的“房贷计算”,一套在售的264㎡的房子,总价约4488万,首付3成,供30年,月均还款就是一平米的房子。




  房贷计算?不需要的,能买得起它的,通??赡苎≡袢畎?。

  03
  也不过是10年的时间。在这10年里,初代地王,不断成为“小公司”的敲门砖。

  ●2009年,几经波折的广渠路15号地出让,万科、保利、SOHO中国等房企都参与了,对于这块“CBD区域最后一块黄金地块”,潘石屹志在必得。

  但是最后结果,中化方兴成为“黑马”,以40.6亿的价格拿下了这块地。彼时,中化方兴的代表就坐在潘石屹的后面,举牌前的寒暄中,潘石屹还问过“你们是哪家公司”,中化方兴代表谦虚回答,“小公司”。



  “小公司”真的是谦虚,来头可真不小,央企中化集团旗下的房地产板块,妥妥的央企“亲儿子”,与潘石屹旗下的SOHO中国同是在港上市的公司,而且比SOHO中国还早两个月。

  这块地成为这家“小公司”在北京的实习之作,变身成为“广渠金茂府”,其后来13万-15万/㎡的均价也让它成为北京“豪宅神坛”上的一尊大神。

  ●而另一个爆人眼球的“小公司”是中赫置地。

  2012年,中赫置地以26.3亿的上限价格+配建1.64万㎡回购房的调价,拿下来万柳西区“最后一宗可开发居住地”,4.42万的楼面价刷新了彼时的地王纪录。

  说它“小”,是因为此前中赫的房地产开发的记录仅有两个,但“小”又有点名不副实,因为上一次它轰动京城是因为其开发的“钓鱼台七号院”项目,最高售价30万/㎡实在是有点突破想象力。

  而这一次,万柳地块开发的“万柳书院”虽然比孙宏斌的北京壹号院晚一个月拿到预售证,且首批项目单价也比北京壹号院低了些,但是依然不妨碍万柳书院跻身顶级豪宅。

  拿地王,建豪宅,卖高价,地王的套路基本定下来了。光北京,就出现了一波豪宅项目,而且就那么堂而皇之地登堂入室了。


  04
  2015年,豪宅元年,你看看那价格,就很刺激。

  开发商开心啊,赚钱赚到手软,地方政府高兴,土地财政,稳赚不赔,而买了房子的其实也很开心,因为房价一路蹿升,除了赚纸面上的财富升值外,还有身份提升,毕竟住得起豪宅的,都不是一般人。

  2016年就成为了“地王年”,吃到了地王甜头的房企们蜂拥而上,2016年-2017年是地王的高峰期,当然也赶上了房地产的高峰期,如果一个地方没个地王,可能都对不起自己的城市身价。

  那么问题来了,如果拿地拿在了高峰上,那房价是不是直接站在了巨人的肩膀上了呢?

  拿地时候做的梦,总有醒的时候,因为“限价”来了,高价豪宅获批越来越难。

  然后,地王项目有三宝:不规、不建、推盘少,一个字就是“拖”。

  要么不规划、不开工,要么就为了对抗政策而慢慢建,建完的呢,也就拿出点非核心区来卖,卖还是不卖,都是损失,而不卖损失还要少一点,毕竟现在限价,未来就有放开的时候,总会等到的。

  但是,等不到的还是居多,资金链紧绷的状态下,很快就有绷不住的了。

  ●
  有绷不住的,降价销售,能入市就能回款。比如金茂在厦门翔安的金茂悦项目,原计划4万的价格上市,结果2018年上市特价仅2.8万,要知道拍地的时候的楼面价已经是2.9万。

  ●还有陷入卖身连环套的。比如2015年,华侨城联合华润和招商花了83亿拿了丰台地王,然而太高价了,很快联合体破裂,华侨城就独立担起了这个担子,然而盘子太大,自己还是不行,就联合起了泰禾,最终华侨城将项目都转给了泰禾,清身出了,这块地王就成了泰禾金府大院。

  如今,喜欢拿地王和接盘地王的泰禾,也开始卖资产求生了。

  ●
而对于一些中小房企而言,被地王拖住甚至拖死,都是很正常的了。在南京,缔造的南京麒麟地王项目的京奥港已经炸了雷,在合肥,一众拿地王的中小房企已经跟市场说了拜拜。地王多,成功的地王项目少了。

  直到现在,一面是“地王年”甚至更早的地王盘们,至今还陷在入市与拖延的两难尴尬境地,一面是手里有钱、但手里缺地的房企在补库存的同时,再次缔造地王,真是青出于蓝而胜于蓝。

  05
  地王看起来就像河豚,有毒但是诱惑,整好了就是美味,整不好就是毒素。

  不过它的风向标意义也十分显著,房地产公司用真金白银表明了自己对未来的判断。对于购房者来说,这也是一个周期中观察房价走势的一个角度。

  为什么那么多人喜欢买房,进而产生了牢不可破的房地产信仰?

  说多了都是泪,过去20年的房价大涨,带来的财富分化非常显著,对于老百姓(603883)来说,房产是让财富保值增值的最好方式,买卖不需要非常专业的知识,贷款的话利息相对低廉,总体额度较大,流通不算频繁,安全性高,附加价值大(婚姻、教育)……


  每天都有很多的咨询,询问xx地方的房子能不能买,其实我们的观点一直没变:
  如果您是刚需,该买就买吧;
  如果您没有靠谱的理财渠道,或者有极大的风险厌恶偏好,可以考虑把一部分资金用来投资房产,至少有个真实的物件放在那儿。具体的关于城市、地段、房产类型等等,略加研究都不是特别难的事情,碰上鹤岗这样的个例概率很??;
  谨慎加杠杆;
  放低预期,有的城市房价平均每年涨幅超过15%,连涨了20年,这样的好事在“房住不炒”的大原则下比较难以重现了,但多数城市跑赢通胀的概率很高,至少,它可以成为一个家庭的财富基石。(大猫财经)

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